L'art de négocier son crédit immobilier

L'art de négocier son crédit immobilier

La situation est pour le moins paradoxale. D’un côté, les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, – 2,59 % en septembre, selon Crédit logement/CSA. De l’autre, beaucoup de candidats à l’accession à la propriété ne parviennent pas à concrétiser leur projet, faute de financement.



« Les nouvelles contraintes réglementaires, qui pèsent sur l’activité des banques, ne les incitent pas à augmenter leurs volumes de prêt. Elles se contentent de financer les meilleurs dossiers », explique Alain David, directeur du développement adjoint au Crédit foncier. Leurs profils préférés ? Ceux qui ont déjà réalisé une acquisition et les jeunes cadres supérieurs fraîchement diplômés, aux perspectives d’évolution professionnelle favorables.


APPORT AU MINIMUM DE 7 % À 8 % DU MONTANT DE L’ACQUISITION
Si vous n’appartenez pas à ces deux catégories, il vous faudra souvent batailler. Tout d’abord, n’espérez plus obtenir un crédit sans un apport couvrant au moins les frais de notaire, de dossier, et le coût de l’hypothèque (ou du cautionnement), soit au minimum 7 % à 8 % du montant de l’acquisition. « Mais la plupart des banquiers exigent plutôt 10 %, précise Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Entre 2004 et 2008, il était possible de s’endetter sur trente ans sans apport, mais cette période est révolue. »
Pour se constituer un apport, tous les moyens sont bons. L’un des plus efficaces consiste à solliciter sa famille. Sachez que si un proche se porte caution de votre crédit, il devra montrer patte blanche, comme s’il empruntait pour lui.

« MARGE D’APPRÉCIATION »
Pour pouvoir emprunter, le volume de vos remboursements ne doit pas représenter plus du tiers de vos revenus. « Cette règle reste incontournable, mais il existe une marge d’appréciation, car le banquier peut prendre en compte le “reste à vivre”, c’est-à-dire ce qu’il reste à l’emprunteur une fois toutes ses dépenses réglées », explique Philippe Taboret, directeur général du courtier Cafpi.
Ensuite, présentez-vous sous votre meilleur profil. Votre banquier vous demandera vos relevés bancaires des trois derniers mois. S’ils révèlent des incidents de paiement, des découverts ou des retards d’impôt, votre dossier a du plomb dans l’aile. « Pensez à clôturer vos comptes revolving du type Printemps ou Fnac, c’est très regardé ! », conseille Mme Bernier.
Pour apparaître plus solvables, ceux qui sont multibancarisés peuvent être tentés de dissimuler certaines dépenses exceptionnelles sur des comptes secondaires. D’ailleurs, si vous avez souscrit des crédits à la consommation dans d’autres établissements, le banquier ne peut pas le savoir, sauf si vous êtes fiché à la Banque de France. « Mais s’il a le sentiment que vous lui cachez quelque chose, vous n’arriverez pas à le convaincre », met en garde M. David.


CAPACITÉ À ÉPARGNER
Une personne en CDI dans la même entreprise depuis longtemps a beaucoup plus de chances d’obtenir un crédit qu’une personne ayant changé plusieurs fois de travail au cours des dernières années ou ayant des revenus irréguliers. « Si c’est votre cas, jouez la transparence et fournissez des relevés bancaires sur plusieurs années pour rassurer », insiste M. David. A savoir : dans un couple, si l’un est en CDI et l’autre en CDD, les revenus du second ne seront pas pris en compte pour calculer la solvabilité du couple.
Dans leurs grilles d’analyse, les banquiers prennent en compte des informations de plus en plus précises. Par exemple, ils calculent la probabilité qu’un jeune couple ait des enfants dans les prochaines années, et le poids financier que cela représente. Si vous ne comptez pas en avoir, dites-le. Si vous vous rendez à votre travail en voiture, il calculera la dépense quotidienne en essence que représente le trajet. Et si vous habitez loin de votre travail, il pourra l’interpréter comme un signe de fragilité. D’où la nécessité de mettre en avant les éléments les plus rassurants de votre patrimoine et votre capacité à épargner.
Enfin, comme les banques ne ciblent pas les mêmes clientèles, que certaines sont plus restrictives que d’autres, passer par un courtier en crédit immobilier est souvent judicieux, car ces intermédiaires, en contact permanent avec les banques, cernent bien leurs priorités et vous feront gagner du temps.

Source : Le Monde


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